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   近日住建部與財政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確住房維修資金的使用范圍和目標重點。10月27日，記者從四川省住建廳房管處了解到，早在去年9月，我省就曾出臺《關(guān)于緊急情況下使用住宅維修資金的通知》，其中明確7種可申請住宅專項維修金的緊急情況。目前四川正在研究新政，并有望于近期出臺落地細則。

　　申請門檻高使用不易

　　大批維修金沉睡銀行賬戶

　　房屋專項維修資金俗稱房屋的“養(yǎng)老金”，用于商品住宅保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造。這筆錢由業(yè)主在購房時一次性交納，一般在上萬元左右。如果房屋買賣了，維修資金要隨房過戶。資料顯示，我國收繳的維修資金在5000億元左右，但由于申請難，這筆錢大多處于“沉睡”狀態(tài)。

　　申請手續(xù)有多難?家住頂樓的市民陳女士此前遭遇過屋頂漏水，而小區(qū)其他人不愿為維修買單。她跑了半年才知道可以動用住宅維修金，但還得達到“雙三分之二”規(guī)定才能申請，她不得不放棄了。業(yè)內(nèi)俗稱的“雙三分之二”表決，即住宅維修金的使用需“住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”。

　　遭遇尷尬的還有老舊小區(qū)。華西都市報記者對多個建成10年以上的老小區(qū)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分老小區(qū)都存在因召開不了業(yè)主大會，難以動用維修資金的情況。

　　此次，住建部與財政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》(以下簡稱“通知”)，破解維修資金使用難題，意味著沉睡已久的房屋“養(yǎng)老金”有望被喚醒。

　　使用范圍放寬審核

　　部門3日內(nèi)需給回復

　　沒業(yè)主委員會怎么辦?《通知》創(chuàng)新性提出，當發(fā)生數(shù)類緊急情況時，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等申請主體的小區(qū)，可以由社區(qū)居委會提出申請。對無法進行“雙三分之二”表決的小區(qū)，《通知》提出四種表決方式解決，方便住宅維修金的申請。

　　使用條件放寬，不一定大修才能申請�！锻ㄖ�》鼓勵業(yè)主申請資金升級老舊小區(qū)，為小區(qū)加裝電梯以及助老設施。業(yè)主還可以將維修資金用于維修、更換運行時間超過15年的老舊電梯。

　　住宅專項維修資金信息不公開透明怎么辦?《通知》還要求各地建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況進行公示。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)也應建立維修金公示制度。

　　《通知》還明確，審核部門必須在收到申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定，組織維修單位應當將維修資金使用情況在小區(qū)顯著位置公示。

　　如何盤活房屋“養(yǎng)老金”，《通知》鼓勵各地積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險、在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創(chuàng)新，進一步發(fā)揮維修資金對于保障住宅正常使用的積極作用。

　　首次撥付資金不得超過預算金額的60%

　　省住建廳房屋管理處相關(guān)負責人介紹，我省去年已出臺措施，明確了申請住宅專項維修資金的7種緊急情況。目前，我省規(guī)定在應急情況下使用住宅專項維修資金，要經(jīng)過告知、報告、確認和備案申請的步驟，其中涉及電梯、消防設施的，應同時書面報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門或公安消防部門。

　　備案后，住宅專項維修資金由房產(chǎn)管理部門代管期間，房產(chǎn)管理部門應在24小時內(nèi)按規(guī)定向申請人或根據(jù)申請人與承攬人的約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉(zhuǎn)資金;首次撥付的資金不得超過工程預算金額的60%。

 

附：

 

　

　川建房發(fā)〔2014〕445號

　　

各市、州及擴權(quán)試點縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門：

　　為加強我省住宅專項維修資金的監(jiān)督管理，維護住宅專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《四川省物業(yè)管理條例》、《四川省住宅專項維修資金管理細則》等法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我省實際，就應急情況下使用住宅專項維修資金的有關(guān)問題通知如下：

　　一、各地要高度重視住宅專項維修資金的管理和應急使用，本著“確保安全、明確職責、規(guī)范程序、方便使用”的原則，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用及人身財產(chǎn)安全緊急情況時，能充分利用住宅專項維修資金對工程項目進行緊急維修、更新、改造。

　　二、發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，可按照本通知要求應急使用住宅專項維修資金：

　�。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障危及人身安全的；

　�。ㄈ�）住宅水泵損壞導致供水中斷的；

　　（四）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

　�。ㄎ澹�專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

　　（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，應當對消防設施設備維修、改造的；

　�。ㄆ撸┢渌�需應急使用住宅專項維修資金的。

　　三、應急使用住宅專項維修資金按照“誰受益、誰承擔”的原則分攤。應分攤業(yè)主尚未交納專項維修資金的，應立即補交其專項維修資金或分攤其相應的維修費用。拒不交納的，由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主依法追收。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）組織代修的，維修費用從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金賬戶中列支。

　　四、應急情況下使用住宅專項維修資金按以下程序進行：

　�。ㄒ唬└嬷�。發(fā)生本通知第二條規(guī)定的緊急情形時，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，就住宅專項維修資金用于應急維修情況進行公告。尚未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)代行公告；無物業(yè)服務企業(yè)提供服務的，由街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）進行公告。

　�。ǘ�）報告。發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時，由物業(yè)服務企業(yè)立即將情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）；無物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主立即將情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）。涉及電梯、消防設施的，應同時書面報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門或公安消防部門。

　　（三）確認。物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）收到相關(guān)報告后，應實地查勘現(xiàn)場，符合規(guī)定情形的，立即予以確認。涉及電梯、消防設施的，依法負責監(jiān)督的質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門或公安消防部門收到相關(guān)報告后，應及時到實地查勘確認。

　�。ㄋ模﹤浒干暾�。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主向區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門提出住宅專項維修資金應急使用備案申請，并提交以下資料：

　　1、街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）對住宅應急維修必要性的確認證明（或多數(shù)業(yè)主認可維修的證明材料）；

　　2、承擔住宅應急維修的設計及施工企業(yè)、維修單位的資質(zhì)（資信）情況；

　　3、應急使用住宅專項維修資金使用方案；

　　4、應急維修工程預算書；

　　5、應急維修合同或者施工（安裝）承包合同。

　�。ㄎ澹﹤浒�。區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門受理備案申請后，應在3個工作日內(nèi)予以備案。

　�。�六）施工單位的選擇。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和單位應按照公開、公平、公正的競選方式擇優(yōu)選擇有資質(zhì)的施工維修單位。按規(guī)定符合比選、公開招標等要求的，應通過比選、公開招標等方式確定施工維修單位。

　�。ㄆ撸┦状钨Y金撥付。備案后，住宅專項維修資金由房產(chǎn)管理部門代管期間，房產(chǎn)管理部門應在24小時內(nèi)按規(guī)定向申請人或根據(jù)申請人與承攬人的約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉(zhuǎn)資金；住宅專項維修資金由業(yè)主委員會自行管理的，業(yè)主委員會在物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）的指導監(jiān)督下，依合同約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉(zhuǎn)資金。首次撥付的資金不得超過工程預算金額的60%。

　�。ò耍┚S修。住宅共用部位、共用設施設備維護改造，除街道辦事處（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府）直接組織代修的外，其它情形的由應急使用住宅專項維修資金的申請人組織實施。

　�。ň牛┚S修工程審價。應急維修工程竣工后，由申請人組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、施工企業(yè)、維修單位對維修工程進行驗收。并由工程造價咨詢機構(gòu)出具審價報告，小型維修工程可直接委托注冊造價工程師或有執(zhí)業(yè)資格的造價員審核。審價費用計入當次維修資金預算并納入結(jié)算開支。

　�。ㄊ�）公告。申請人在應急維修工程完工后15日內(nèi)在維修現(xiàn)場公告維修相關(guān)情況，并留存公告影像資料：

　　1.施工維修單位編制的工程決算報告；

　　2.工程量清單計價與工程審價報告；

　　3.維修費用（業(yè)主）分攤明細表；

　　4.其它相關(guān)資料。

　�。ㄊ�一）維修資金余額撥付。維修工程竣工驗收公告后，申請人持竣工驗收報告、審價報告等資料申請撥付維修資金余額。

　　施工企業(yè)、維修單位對實施的工程依法承擔質(zhì)量保證責任，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應依法免費及時修復。

　　五、應急使用住宅專項維修資金的過程中，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應恪守職責。對不履職的或虛報維修范圍、虛報工程量及預算者，住宅專項維修資金所有權(quán)人可依法投訴、訴訟。造成損失的，依法承擔相應的法律責任。

　　六、本通知自印發(fā)之日起施行，此前有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。

 

　　四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳

　　2014年8月27日